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房贷利率“换锚”LPR,对楼市究竟有多大影响?

2019-08-26 15:44:21 来源:男人帮 编辑:格隆汇26分钟前我要分享 热度:

导读:作者:格隆汇 墨羽枫香上周末,大事真够多!一边,特朗普开炮针对中国5500亿美元的商品提升加征关税税率,基本上是一把梭。另一边,中国方面稳坐钓鱼台,央行在国内放大招——房贷利率要

作者:格隆汇 墨羽枫香

上周末,大事真够多!一边,特朗普开炮针对中国5500亿美元的商品提升加征关税税率,基本上是一把梭。另一边,中国方面稳坐钓鱼台,央行在国内放大招——房贷利率要“换锚”LPR了。

两件大事对于A股资本市场均有不小影响,前者影响A股大盘,而后者同时还利空房地产板块。今日,房地产指数(882011.WI)下跌1.39%,跌幅高于A股大盘。

(来源:Wind)

央行大招放出后,不少从业人员开始躁动,鼓吹房贷利率要降了,利好房地产,赶紧买房。而今日市场已经给出了答案。

那么,房贷利率新政该如何解读呢?客官,不着急,泡一杯茶,我们细细来品。

一、如何解读房贷利率新政?

解读该新政之前,有必要再来普及一下LPR的概念。

其实早在2013年,央行就推出了贷款市场报价机制——LPR。但该市场贷款利率机制却紧随贷款基准利率,上下波动极小。例如,一年期贷款基准利率是4.35%,但是呢, LPR维持在4.3%左右,失去了引导资金成本下降的信号作用。

(来源:Wind)

8月17日,央行大刀阔斧改革,将LPR定价机制进行调整,报价方式由银行直接报价改为按照公开市场操作利率加点形成。即新LPR=1年期MLF利率+XBP,X为各家银行的加点幅度,各行根据自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素综合决定。

改为MLF加点后,一方面能够提高银行在贷款报价方面的自主性,合理地反映市场环境和银行自身的变化(而不是长年的4.9%),另一方面也能够保留央行对贷款利率的调控能力,有效传导货币政策意图。

8月20日9点30分,全国银行间同业拆借中心公布了新机制下贷款市场报价利率(LPR):一年期LPR报价为4.25%,五年期LPR报价为4.85%。LPR是一个月报价一次,更能及时反应市场所产生的变化。

讲完这个概念之后,我们接下来根据央行公告逐一解读。

一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场966383.com报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

原来的房贷利率是根据央行规定的基准贷款利率(4.9%)+浮动利率(比如上浮10-20%)来确定的。浮动比例在合同期间是固定不变的,但是央行规定的基准利率有变化,在第2年会进行基础房贷利率的调整。比如现在买房的利率是基准利率上浮20%,那么现在房贷利率是4.9%*1.2=5.88%,但如果央行接下来降息到4%,那么明年开始利率调整为4%*1.2=4.8%。这是延续多年的老玩法了。

而现在是LPR+基点的方式来运行,增加的基点在合同期是固定不变的,跟上浮比例的老玩法一样。但LPR定价周期由银行和借款人协定,可以是1年,可以是5年,也可以是20年或30年。这就跟原来地自动调整不太一样。这中间就涉及到一个利率博弈的问题,是确定长周期,还是短周期比较好呢?这就需要对于LPR利率的走势做一个基本判断。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

这一点很劲爆!比如,目前上海首套实行的是基准利率的9-9.5折,而二套房是1.1倍。

现在首套房贷款利率最低是4.9*0.9=4.41%,而目前5年期以上的LPR报价4.85%,最低提高了0.44%。现在二套房是4.9%*1.1=5.39%,而10月8日后就是4.9%+0.6%=5.5%,最低比现在提升0.11%。

央行规定房贷利率LPR基点下限,也基本锁死了炒房客梦寐以求房贷利率下行的幻想。原来利率打折8折、9折,爆炒房地产的时代真的过去了!

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

这一点给各地政府“因城施策”,提供了弹药。比如,苏州最近涨得高,涨得欢,对吧!那么江苏未来就可能将首套最低的利率定在LPR+30基点,二套房最低利率定在LPR+90基点。这相当于给不同城市的房地产市场,多了一把可调控市场的利器。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

这次也给银行开了一道口子。未来,会出现这样的情况:同一个城市,同一个地段,同一个楼盘,不同的房屋贷款人出现不同的贷款利率。未来,个人良好的征信将发挥更大的作用!

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

最后3条,就是字面意思,不再过多解释。

二、对楼市有何影响?

出台贷款利率新政的目的,央行公告已经说得很明显了。原话如是说:为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益。

房子是用来住的,不是用来炒的!未来,即便央行降准降息,房贷利率不一定会跟随下降(由LPR市场决定,并且政府可调控基点),水就更不容易流入房地产了。

这从制度上,把房地产再度因放水而大幅度暴涨的可能性给打掉。那些还做着楼市暴涨大梦的投机客真的要醒醒了!

从这一点来看,也是为未来央行的可能的降准降息做准备,因为实体经济确实需要降息等货币政策来刺激。现在,全球经济滑入经济危机的风险越来越高,多国央行也开启了大幅降息模式,中国央行想必也在做相关的准备了。

其实,在该大招之前,房地产调控早已从销售端向融资端转移了。5月份,银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》。 “23号文”的重要条款包括,在房地产领域不可“通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。”同时严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。

此后,5月31日,有媒体爆出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单,监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。

上个月,一些信托公司收到窗口指导,针对房地产信托有5点要求。

第一,房地产信托规模不能超过2019年6月30日规模;第二,已备案项目不影响发行及成立,但未备案项目一律暂停;第三,符合“432”通道类业务也算房地产项目,也要受到窗口指导影响,全部暂停;第四,地产公司并购类也算房地产项目,收到窗口指导影响,全部暂停;第五,未来公司每月老项目结束所释放出来的规模,优先供公司战略客户使用。

总之,房地产不仅是销售端、还是融资端,均承受了较大压力。

在上一次7月30日召开的政治局经济会议上,高层已经表明:不将房地产作为短期刺激经济的手段。高层保持的战略定力非常强,即便短时间内经济增长遭遇阵痛,也不用房地产这把夜壶。今日,房地产利率“换锚”LPR,同样是对于这一政治局会议精神的贯彻与落实。

目前,还借着高额利息去炒房的投资者,该醒了!

三、尾声

早在19大报告中,高层提出“房住不炒”,已经明确提出要剔除房地产的金融属性,使之回归居住属性。这就是是纲领性的定调!

该定调的提出并没有立即浇灭房地产的炒作之风,二三线的房地产市场还继续红火了2年。但随着各地政府的严控和“补刀”,加之融资端、利率端的收紧,房地产行业会迎来一波洗牌和巨变。

2018年9月,万科在秋季总结会上,提出“活下去”的口号,地产寒冬便席卷整个行业。到今年8月,“华南虎”富力地产被爆暂停拿地,再到如今恒大又提前开启新一轮“闪购7.8折”,降价抢跑回笼资金成为众多房企的第一要务。

而作为普通投资者,更应该看清大势,早一点抛弃闭眼买房,发家暴富的惯性思维。这一次,狼真的来了!

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